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Mar 25 Tue 2014 10:27
關於房貸轉貸信用問題

關於房貸轉貸信用問題

是這樣的,房屋的名字是我父親的名字,因為他自己遲繳貸款3個月再加上信用卡也遲繳的問題,造成信用不良記錄
我想用房子借一筆錢出來償還全部的信用卡費用,能夠轉貸是最好的,因為我發現原本的銀行利率有些高,也算是想整合負債
房子父親是說不可能過戶給我哥,所以勢必得用我父親的名義借

我想請問,這樣子要借房貸是否難借?畢竟他造成自己信用瑕疵問題
這樣的條件是否沒有銀行敢承擔風險?

你好~

安心林小姐針對『關於房貸轉貸信用問題』回覆如下：

房貸轉貸建議先評估兩大重點

1.先判斷房屋是否有足夠價值增貸(以銀行鑑價為主)

版主文中沒有提及房貸繳多久了和房屋座落地等條件，無法評估房屋是否有轉貸或增貸的空間，需要實際鑑價才能得知。

市場買賣價和銀行鑑價都會有10%-15%的落差，

所以不要把市場行情價和銀行房屋貸款鑑價混為一談。

2.貸款人的債信條件是否有達到銀行授信的標準

信用問題看起來是本次增貸的主要關鍵點，

因為父親是屋主，即使以你的名義申請房屋轉貸，

父親還是必須擔任保證人，屆時遲繳的信用問題一樣會導致銀行婉拒。

提供你另一個方式『房屋先過戶由你擔任借款人』

這個方式工程較耗大，需要付出的金錢與等待時間相對比較長

1.房屋過戶一定要繳交增值稅與契稅。

＊贈與：房屋要申報贈與，台幣220萬以內免稅，超過之部分繳10%。

＊買賣：二親等之買賣視同贈與，仍然需要申報贈與，但是只要檢附買賣資金流向證明，主張是買賣，就不會被課徵贈與稅，但是仍有增值稅與契稅要繳交。

2.時間部分：通常過戶再加辦貸款通常耗時一個月是很常見的狀況。

你本身的工作收入並未說明，這也是申請房貸的問題之一，

建議需申請前要審慎評估申請的銀行。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，

就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆。

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，
提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

延伸閱讀：

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Mar 19 Wed 2014 15:57
攤販老闆/網拍/SOHO族/自營商申請銀行貸款常見五大問題

攤販老闆/網拍/SOHO族/自營商申請銀行貸款常見五大問題

1.沒有公司行號、沒有店面或營業登記

2.公司剛成立或成立時間未滿一年

3.沒有正式收入證明或報稅紀錄(401報表)

4.月光族，銀行往來紀錄不漂亮

5.信用空白

--------------------------------------------------

Q：攤販老闆、網拍、自營商，要如何挑選適合的貸款方案?

A：攤販、網拍、SOHO族等自營商老闆貸款管道少，以信用貸款方式向銀行貸款婉拒機率高，各家銀行信貸方案針對自營商貸款多半持保守態度或直接婉拒，有以上五大問題的自營商老闆們不妨提供名下的擔保品，加上貸款經理人規劃克服問題點。

Q：既然有擔保品提供，為何還需要委託貸款經理人?

A：多數的自營商都無法提供正式的收入證明或報稅紀錄，沒有正式的收入來源即使提供擔保品，銀行還是會擔心償還能力，以風險過高而婉拒申請。

如果您有類似的情況委託貸款經理人規劃，再搭配挑選免財力證明的銀行辦理就可以順利解套。

Q：自營商申請房屋貸款，銀行會要求配偶或其他條件擔保嗎?

A：目前的法令規定擔保品價值足夠下，銀行不得再請申請人增提保人。

實務面有幾個狀況，銀行還是會要求增提保人貸款才有機會成功

1.屋主非本次貸款申請人，屋主就必須擔任保人才能申請。

2.申請人無法提供明確薪資財力證明、或者財力證明並不明確。

3.申請人信用繳款紀錄有遲繳，且遲繳有上聯徵紀錄。

4.申請人的負債與收支比重嚴重不平衡(收支比、負債比偏高)。

通常上述四點不要抵觸　銀行通常不會要求保人

只要是自營商或無公司登記的老闆，到一般銀行借信用貸款幾乎是不會核准的，銀行通常只是借給上班族（這是多數自營商常跟我抱怨的事）。

唯有房屋貸款或汽車貸款，只要資產的可貸價值高加上合理說明收入來源，再搭配少數銀行的免財力專案都可以成功核貸。

真實範例分享：

近期有一位花店老闆欲向銀行貸款，想以房屋貸款，先詢問了原貸銀行陽信銀行，由於陽信銀行除了原貸以外還有二胎貸款，故陽信銀行直接以沒有空間無法增貸婉拒申請，之後詢問多家銀行也都以沒有正式收入證明婉拒申請。

花店老闆的房子坐落地點在台中，

除了房貸以外，名下還有二胎+車貸+信用卡+信貸負債共計100多萬，

希望可以一次整合，經由我的建議與規畫，最後幫他規畫償還一順位和二胎負債並多10多萬現金運用，此次的規畫重點除了延長貸款年限還降低債務的月付金，一舉兩得。

申請上有任何問題可以直接填寫貸款評估表，委託專業貸款經理人規劃可以省去很大的麻煩。

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Mar 14 Fri 2014 15:58
有貸款的房子想要再辦理房貸

有貸款的房子想要再辦理房貸

目前名下的房子當初買的時候有貸款現在也在繳納中
已繳大約3~4年了金額差不多還剩三百多萬吧
一個月繳大概快兩萬現在突然要用到一筆錢
大概60~70萬這樣還有機會可以貸嗎
因為對這一塊不是非常的了解

你好~

安心林小姐針對『有貸款的房子想要再辦理房貸 』回覆如下：

有貸款的房子已繳3~4年，只要前面沒有寬限期繳款要增貸一定有空間，但實際可貸額度要估價才知道。

以下三個問題是你本次申請的關鍵問題，如果可以請再補充說明：

1.請問房子坐落地點?

2.當初申請房貸是否有寬限期?

3.繳款紀錄是否正常，有無延遲繳款?

Q：有貸款的房子想要再辦理房貸?

有貸款的房子想再貸款，主要是看房子的價值，

銀行評估房屋價值會大過於貸款人的條件

本次需要的貸款額度不高，只要繳款紀錄正常原則上沒有問題

工作或收入條件也會列入銀行評分，

若收入過低會有收支比的問題，不過這個問題先不用擔心

透過專業經理人的建議，仍可以規畫適合的銀行辦理。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

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Jan 15 Wed 2014 15:05
辦銀行二胎借款容易過件嗎?

辦銀行二胎借款容易過件嗎?

欠信貸約57萬卡欠3萬再辦台新銀行二胎房貸容易過嗎?
欠信貸約57萬.卡欠3萬再辦台新銀行二胎房貸容易過嗎?
急需30.......40萬和解金還貸的下來嗎?工作6年穩定月收入平均41000房子繳快3年嘞之前辦過渣打沒過很煩心裡也很吶悶我繳款正常也未超過22倍為何被退件?連徵又被白拉? 二胎房貸哪家銀行好過件?

你好~

安心林小姐針對『辦銀行二胎借款容易過件嗎? 』回覆如下：

台新銀行二胎貸款利率範圍很廣泛，主要是看你的房子是否尚有殘值

如果房屋沒有剩餘的空間價值，銀行貸款利率會稍為加碼

再者還會評估貸款人的工作收入和整體債信狀況。

房屋二胎借款利率約4%-12%(依有無殘值做區分)

我的建議

若原房貸銀行無法增貸，可以提供房屋實際做落地段進行估價

委託專業貸款人規劃其適合你的專案，才不會浪費聯徵查詢次數。

辦理房屋二胎借款需要的文件：

1.身分證正反面影本

2.前貸銀行近一年繳款明細

3.財力證明

4.房屋土地建物影本

若有聯徵過多或負債偏高問題都可以協助申請，

透過專業貸款經理人協助規劃，才不會誤送銀行多了不必要的聯徵查詢，且大幅提高過件率。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，

就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆。

每家銀行貸款的評分標準不同建議謹慎選擇再辦理

申請適合自己的銀行且符合預期利率才是重點～

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，
提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

延伸閱讀：

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房屋貸款／屋主信用異常(信用卡強停尚未清償)成功核准300萬真實成功案例分享

Jan 15 Wed 2014 14:51
協商了還可申請辦房貸轉增嗎

協商了還可申請辦房貸轉增嗎?

協商了還可申請辦房貸轉增嗎?

你好~

安心林小姐針對『協商了還可申請辦房貸轉增嗎? 』回覆如下：

銀行公會並未明文規定申請債務協商之後無法申請房貸

也強調各銀行可自行決定是否核貸，

但銀行主管多表示，基於道德風險實務上不太可能核准。

銀行認為申請債務協商後怎麼又有能力申請房貸，

所以銀行觀點來看，代表「沒有誠信可言」又為何有多餘的錢，

建議你先把債務協商的錢先還掉，再來考慮申請房貸事宜

否則聯徵紀錄上有瑕疵時在很難說服銀行放款給你。

細節部分可以在溝通討論，不妨透過專業貸款經理人協助

才不會誤送銀行，多了不必要的聯徵查詢。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，

就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆。

每家銀行貸款的評分標準不同建議謹慎選擇再辦理

申請適合自己的銀行且符合預期利率才是重點～

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，
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Jan 15 Wed 2014 14:44
已經是債務協商的人.房子還可以貸二胎或轉貸嗎

已經是債務協商的人.房子還可以貸二胎或轉貸嗎

因為最近公司很不穩定.一直在放無薪假.很擔心繳不出協商的錢.收入頓時減少.和老公又是在同一家公司.所以兩人都受到影響.兩人又都要繳債務協商的錢.偏偏公司又要輪班.使得如果找兼職又很難搭配老闆的時間.所以想要加盟做生意.但欠缺資金.房子買了7年貸193萬.都有正常繳款.這樣可以再增貸或二胎嗎?
還是只要是協商就不可再貸款了.當初房貸是向合作金庫貸的.謝謝大家.

你好~

安心林小姐針對『已經是債務協商的人.房子還可以貸二胎或轉貸嗎』回覆如下：

銀行公會並未明文規定申請債務協商之後無法申請房貸

也強調各銀行可自行決定是否核貸，

但銀行主管多表示，基於道德風險實務上不太可能核准。

銀行認為申請債務協商後怎麼又有能力申請房貸，

所以銀行觀點來看，代表「沒有誠信可言」又為何有多餘的錢，

建議你先把債務協商的錢先還掉，再來考慮申請房貸事宜

否則聯徵紀錄上有瑕疵時在很難說服銀行放款給你。

細節部分可以在溝通討論，不妨透過專業貸款經理人協助

才不會誤送銀行，多了不必要的聯徵查詢。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

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Dec 24 Tue 2013 15:50
目前有房屋借款問題哪家銀行房貸貸款額度較高

目前有房屋借款問題哪家銀行房貸貸款額度較高

目前有房屋借款問題哪家銀行房貸貸款額度較高

你好~

安心林小姐針對『目前有房屋借款問題哪家銀行房貸貸款額度較高』回覆如下：

房屋貸款申請流程：

準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→塗銷設定→撥款

其實房屋貸款的利率都大同小異，平均利率約落在2.1% - 2.5%之間

銀行房貸利率取決『物件坐落地段和申請人兩者條件粽合評估』

如果要爭取低利，應該是由申請人方面著手

例如可以加保證人降低銀行放款的風險，或增提完整的收入證明表明負擔的起。

辦理房屋貸款額度高低和申請哪間銀行無絕對關係，

重點在於『地段』，容易增值的地段銀行貸款成數才會高。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，

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Dec 23 Mon 2013 14:54
想將房貸轉增貸款怎麼那麼難辦

想將房貸轉增貸款怎麼那麼難辦

想將房貸轉增貸款怎麼那麼難辦
想將房貸轉增貸款怎麼那麼難辦

你好~

安心林小姐針對『想將房貸轉增貸款怎麼那麼難辦』回覆如下：

房屋轉增貸所產生的費用

申請房屋轉增貸貸過程中所產生的費用都必須列入成本考量，

費用包含代書塗銷設定、地政規費、地震火險、銀行開辦費…等相關規費費用，總計約一萬五～兩萬左右，

如果有時間不嫌麻煩代書的部分可以自己跑，

房屋轉增貸後所省下來的利息相比是否划算需進一步試算。

房屋轉貸申請流程

準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→塗銷設定→撥款

目前房屋轉增貸利率大同小異區間約落在2%～2.4%之間

即使是精華地段都不見得可以有低於2%的房貸利率。

每家銀行都有針對特定客群給予優惠的房貸利率

請問您的工作屬性是哪方面? 薪資收入和名下負債狀況?

如果單就房貸利率來說一定是公營行庫利率最低

但是公營行庫審核條件較嚴謹並非人人適合

建議還是以適合自己條件能夠核准的銀行為優先規劃。

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Dec 06 Fri 2013 15:24
二胎、轉增、轉貸、借款利率

二胎、轉增、轉貸、借款利率

房屋二胎借款利率
房屋二胎借款利率

你好~

安心林小姐針對『二胎、轉增、轉貸、借款利率』回覆如下：

房屋二胎借款利率範圍很廣，要看你的房子是否尚有殘值

如果房屋沒有剩餘的空間價值，銀行貸款利率會稍為加碼。

房屋二胎借款利率約4%-12%(依有無殘值做區分)

我的建議

若原房貸銀行無法增貸，可以提供房屋實際做落地段進行估價

委託專業貸款人規劃其適合你的專案，才不會浪費聯徵查詢次數。

辦理房屋二胎借款需要的文件：

1.身分證正反面影本

2.前貸銀行近一年繳款明細

3.財力證明

4.房屋土地建物影本

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Dec 06 Fri 2013 14:52
想將目前房貸做增貸有空間嗎?

想將目前房貸做增貸有空間嗎?

想將目前房貸做增貸有空間嗎? 工業住宅可貸款嗎?我住新店原有新光銀行房貸已繳5年房屋貸款餘額為270萬

目前想將房貸轉增貸60萬整合名下信用貸款請問有房貸是否增貸空間嗎?目前房貸利率是多少?是否需保人??

工業住宅可貸款嗎??目前薪資為$36000

你好~

安心林小姐針對『想將目前房貸做增貸有空間嗎? 』回覆如下：

工業住宅是可以貸款的，

不過銀行對工業住宅的房屋鑑價最高成數大約只能貸7成
額度部分當然工業住宅除貸款成數不如一般住宅高，

銀行利率也不免會稍做加碼，這先版主都要有心理準備。

版主目前房屋貸款餘額還剩270萬，已繳款5年，

初估當時申貸金額大約350萬左右，房屋要增貸是一定有空間

建議先詢問過原貸銀行，若真的不符合需求再做其他規畫也不遲

以版主的收入3.6萬去計算收支比還在合理範圍內

是否有其他債務沒有說明，可以協助規劃免增提保證人

平均利率約2.1%-2.3%左右。

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Dec 06 Fri 2013 14:48
我的房屋要辦轉增貸款

我的房屋要辦轉增貸款

我的房屋要辦轉增貸款
我的房屋要辦轉增貸款

你好~

安心林小姐針對『我的房屋要辦轉增貸款 』回覆如下：

房屋轉增貸所產生的費用

申請房屋轉增貸貸過程中所產生的費用都必須列入成本考量，

費用包含代書塗銷設定、地政規費、地震火險、銀行開辦費…等相關規費費用，總計約一萬五～兩萬左右，

如果有時間不嫌麻煩代書的部分可以自己跑，

房屋轉增貸後所省下來的利息相比是否划算需進一步試算。

房屋轉貸申請流程

準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→塗銷設定→撥款

目前房屋轉增貸利率大同小異區間約落在2%～2.4%之間

即使是精華地段都不見得可以有低於2%的房貸利率。

每家銀行都有針對特定客群給予優惠的房貸利率

請問您的工作屬性是哪方面? 薪資收入和名下負債狀況?

如果單就房貸利率來說一定是公營行庫利率最低

但是公營行庫審核條件較嚴謹並非人人適合

建議還是以適合自己條件能夠核准的銀行為優先規劃。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

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Dec 06 Fri 2013 14:38
我有二胎借款問題

我有二胎借款問題

有民間二胎借款問題想轉貸至銀行該如何處理?

你好~

安心林小姐針對『我有二胎借款問題』回覆如下：

辦理房屋二胎借款問題，銀行都會要求檢附原貸銀行的繳款明細

所以繳款紀錄是否正常，攸關銀行申請的過件機率高低。

你的負債和收入必須能夠支撐你的本次房子轉增貸的需求，

所以收入若是領現金或是收入偏低

都有可能導致無法順利申請房屋二胎借款問題。

我的建議

若原房貸銀行無法增貸，可以提供房屋實際做落地段進行估價

委託專業貸款人規劃其適合你的專案。

辦理房屋二胎借款需要的文件：

1.身分證正反面影本

2.前貸銀行近一年繳款明細

3.財力證明

4.房屋土地建物影本

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

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Oct 08 Tue 2013 16:55
我要貸房貸,成數越高及利率越低越好...

我要貸房貸,成數越高及利率越低越好...

最近有意購買桃園縣龜山鄉幸美七街的房子,公寓,需貸款,
個人條件: 本人薪水3.5w以下, 職業是廚師, 在目前工作的地方滿二年, 名下無任何房子,本身無任何的信貸車貸,有信用卡與銀行往來正常,
房子: 成交320w,16.17年屋,,三房二廳共30坪左右
可否提供給我可貸的額度? 及利率?
PS:請附上您的聯絡話及粗估可以貸多少錢及利率.

你好~

安心林小姐針對『我要貸房貸,成數越高及利率越低越好... 』回覆如下：

房貸的成數高低主要是依區域性和地段做畫分

目前A及地段(雙北部分地區)最高可貸成數為八五成

多半地區可貸成數都是七～八成

若房屋臨道路狹隘、週邊有嫌惡設施(宮廟、加油站、殯儀館等…)

都會影響放貸的成數。

目前每家銀行都有針對特定客群給予優惠的房貸利率

若單就房貸利率來說一定是公營行庫利率最低

但是公營行庫審核條件較嚴謹，並非人人適合

可先以當地附近的銀行諮詢比較，房貸利率平均落在2%～2.6%之間

尚未正式申請前銀行無法肯定的告知利核准率。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

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Sep 12 Thu 2013 15:22
關於房貸本金利息

關於房貸本金利息

問題：

有一問題想要請教一下有經驗的大大!
小弟有貸一筆20年、300萬的房貸，每月平均母連利需攤還約14,500多，到目前為止繳了整整4年了，本金剩下約250萬尚未還清，最近想拿10萬去還本金，那這樣是不是代表我每個月就不用再繳到14,500多了？還是銀行會有其它算法呢？或者我可以向銀行申請將20年房貸變更設定為10年繳？

你好~

安心林小姐針對『關於房貸本金利息』回覆如下：

房貸本金利息的還款方式在一開始簽約時就已訂定

每月固定還的款數字並不會因為中間大額還款而降低月付金

版主若拿10萬去還本金，日後的還款金額仍然是14500多

貸款本金多還只會縮短你還款的期限，不會變動原本的月付金額。

另外，向銀行申請將20年房貸變更設定為10年繳，這必須提出申請

經由銀行審慎評估後才可以更改繳款期限

一般來說，縮短年限且繳款金額較多銀行同意的機率應高蠻高的。

貸款是一個重大的決定，事先做好充足的準備，就能避免多餘的聯徵次數，貸款的過程就會越輕鬆

銀行貸款經驗10年以上案件判斷精準，提供以上經驗分享若有疑問可補充說明再為您解答。

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