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利用房屋增貸整合債務降低月付金《貸款經理人評論》

 

房屋貸款是所有金融產品中“貸款利率最低的”,能提供房屋擔保整合債務肯定是最聰明的決定,不過很多客戶誤以為房子已經有貸款就無法再向銀行借貸,進而找民間公司或當鋪借款導致債務越滾越大,其實房屋只要正常繳款一段時間或尚有殘值都有機會向銀行二次增貸,在此我要討論一個真實案例,該客戶工作收入非常穩定,支付目前的債務雖有點吃緊但仍可維持正常繳款保有良好信用,來電諮詢時主要是想整合卡債降低月付金,經我評估後建議利用房屋增貸可以一次整合卡債和信貸,有效把利率和月付金降至最低。

 

 

◆案件狀況:

1‧現職xx商業銀行/資深專員/年資5年

2‧已婚/月薪平均約4萬

3‧房貸688萬/分30年/已繳3年/尚欠655萬

4‧中信信貸/貸款48萬/已繳1年/尚欠41萬

5‧永豐信用卡/額度15萬/持卡10年/尚欠9萬

6‧台新信用卡/額度23萬/持卡12年/尚欠16萬

備註:信用卡長期動用循環固定繳最低應繳,繳款紀錄正常。

 

 

◆案前分析規劃/辦理方式

1‧客戶原是計畫整合兩張信用卡加部分現金備用,經我分析後建議將信貸和信用卡一次整合可以大幅降低月付金和利息支出,主要是因為信貸和信用卡的利率都偏高,如果能把無擔保債務整合成一筆,客戶就只要繳房貸和整合後一筆金額,客戶也認同這樣的確可以減輕負擔。

 

2‧該客戶的既有房貸是首購優惠貸款利率年限30年,這筆貸款利率比較低且年限長所以月付金不高,這部分客戶希望不要變動,本次辦理方式我是利用房屋二次增貸整合客戶所有無擔保債務66萬,加上客戶現金需求約20~30萬,我以貸款金額100萬進行規劃。

 

 

◆申請結果

恭喜核准100萬/年限10年/月付金約1萬

整合前無擔保債務66萬的月付金約2萬5→整合後月付金約1萬

利用房屋整合卡債+信貸每個月降低1萬5的月付金,還多了30多萬的現金可以運用,本次規劃結果超乎客戶預期,客戶也萬分感謝!

 

 

◆接案/案後分享與討論

1‧其實該客戶一開始只是單純想以信貸整合卡債降低月付金,完全沒想到房屋只繳3年就可以利用房屋增貸整合債務,是經由我詢問負債狀況後分析並給予建議才清楚原來有更適合他的方案,本客戶的條件當然以信貸整合卡債也沒問題,但是利率、年限和月付金肯定沒辦法比利用房屋增貸優惠。

 

2‧多數客戶對貸款金融產品的認識都只是一知半解,專業的貸款經理人在協助過程中應該透過溝通找出對客戶最有利的方式辦理並給予建議,而不是一昧遵循客戶的需求,本公司只承辦銀行貸款方案,絕無民間或私人設定,安全有保障。

 

如果你想利用房屋整合債務,歡迎來電或來信討論,我的專業服務保證讓您滿意!

 

 

 

 

延伸閱讀:

 

房屋貸/房屋抵押貸款需要提供保證人

 

房屋貸/申請房屋貸款可以用來整合負債

 

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討論二胎房貸和房屋可貸成

 

房屋貸款/屋主信用異(信用卡強停尚未清)成功核300萬真實成功案例分

 

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房屋貸款/屋主信用異常(信用卡強停尚未清償)成功核准300萬真實成功案例分享

 

 

房屋貸款審核摽地物主要是房屋物件的價值性,但不論房子價值再怎麼高,信用正常仍是申請貸款基本必備條件,該屋主因信用卡嚴重遲繳有強停紀錄“至今尚未還清,顯然是銀行貸款的拒絕往來戶,本案例就是要說明如何以不查屋主聯徵信用讓貸款順利核准。

 

 

◆案件狀況:

1.房屋座落地:台北市文山區約30坪,屋齡約20年,房子沒有貸款。

 

2.房屋持有人從事印刷業月薪4萬,一半領現金一半薪轉,一年多前因信用卡嚴重遲繳被銀行停卡,目前尚未還清仍在分期繳款中

 

3.屋主配偶從事保險業沒有底薪是獎金制按件計酬,收入不穩定且匯入時間和金額也不固定,去年度扣繳憑單約20萬。

 

4.配偶名下負債:兩個月前剛新增一筆汽車貸款58萬,信用卡6萬現金卡5萬,雙卡長期滿額動用,繳款紀錄正常。

 

5.本次貸款資金需求200~300萬。

 

 

◆案前分析與規劃:

1.房屋持有人信用異常的案件一般會建議以買賣件方式申請,但需要多一道過戶手續,過戶的流程和產生的費用包含增值稅讓多數貸款人吃不消而打退堂鼓,加上房屋過戶是一個重大的決定,許多房屋持有人想保有房屋使用權不願過戶。

 

2.該客戶正是面臨上述狀況,所以希望以不過戶的方式提供房屋擔保申請貸款可是最大的困難點是要突破先生信用異常的問題,即使以太太的名義申請,銀行仍然會要求屋主當連帶保證人(需要查先生聯徵),客戶就是以這樣的方式自行申請被銀行婉拒才委託我協助規劃。

 

3.正常來說申請房屋貸款不論屋主當貸款人還是保證人都一定會查屋主的聯徵信用,但因為該房屋沒有貸款殘值高,經過和徵信人員溝通說明後同意以專案方式特簽,太太當貸款人,先生只需要簽名擔保“可不查先生聯徵信用的專案處理”。

 

 

◆申請結果:

恭喜成功核准300萬 (銀行手續費、地震險、火險、代書費共計一萬多,在此不詳加說明細項費用)

 

 

◆結案《案後分析與討論》:

1.類似屋主信用不正常、屋主債務協商或屋主年齡過大等案例,坊間代辦公司都是以民間借貸處理,民間借款利息相當驚人,利息兩分~三分,而房屋貸款是所有銀行貸款利率最低的,相較起來天差地遠,本公司一貫秉持承辦銀行貸款方案有類似屋主信用異常的狀況可以不用向民間借貸,我這邊都可以協助規劃銀行專案。

 

2.屋主信用異常的狀況只有房屋價值足夠銀行端就有溝通的空間,可以不查屋主聯徵信用,但類似案例建議提供的貸款人是二等親配偶若非二等親可視個案討論,也是可以承做。

 

3.客戶諮詢過程中也明白告知已經有自行申請婉拒的紀錄,後來也詢問多家銀行和代辦公司都說沒辦法,正在考慮是否走最後一步民間借貸,直到委託我規劃且順利核准後才放心原來真的有不查屋主信用的方案,客戶心中萬分感謝創業基金總算有著落。

 

 

 

 

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攤販自由業收入不足 房屋貸款增貸200萬成功案例與你分享

 

客戶條件:

1.A小姐白天是一名家管晚上在夜市擺攤販,沒有正式的薪資證明,銀行存摺往來記錄也呈現月光族狀態

名下大約有35萬的信用卡負債(繳款正常),先生名下有一筆房貸繳五年了尚欠金額約500萬,

先生上個月剛把房屋過戶到太太名下,A小姐想利用該房屋貸款200萬的現金,希望本次的貸款先生可以保密。

 

2.A小姐在委託我規劃前有自行辦理名下信用卡銀行中國信託,提供所有資料給中國信託,

審核將近一個月的時間最終仍以沒有正式的收入證明婉拒,浪費客戶漫長的時間等待。

 

 

案前分析與規劃:

◆‧該客戶的困難點是多數攤販、自由業或自營商貸款時會面臨的問題

1.沒有公司行號、沒有實體店面或營業登記

2.信用卡長期使用循環導致信用分數不佳

3.沒有正式收入證明或報稅紀錄

4.月光族,銀行往來紀錄不漂亮

 

以上狀況只要增提擔保品(例如房屋或汽車)搭配合理潤飾說明,就能順利取得資金,

如果沒有十足的把握不建議自己送件申請,因為並非提供擔保品銀行貸款就一定會核准

規劃適合的銀行申請才是最主要的關鍵。

 

◆‧房屋剛過戶就立即申辦貸款,這點銀行會合理懷疑是否原持有人信用異常或有其他特殊原因,

所以必須向銀行提出合理的說明和解釋這些貸款技巧和細節我都會教育客戶如何和銀行應對。

 

申請結果:

房屋貸款順利增貸200萬現金,除了先生保密以外申請時間總計10個工作天即撥款完成不浪費客戶時間,

客戶也衷心感謝我的協助。

 

 

案後分享與討論:

工作性質屬於攤販業、自由業、網拍、自營商等沒有收入證明的,欲申請貸款必須更加謹慎,

因為銀行對這類型的客戶審核標準會比一般上班族嚴苛,如果你有類似這樣的狀況不知道要怎麼向銀行貸款

或擔心送錯銀行浪費聯徵和寶貴的時間,

不妨委託專業貸款經理人協助規劃,我的銀行貸款經驗有10年以上,相信我的服務可以讓您滿意。

 

 

 

 

 

 

延伸閱讀:

 

創業貸款(剛離職)/房屋貸款成功案例分享

 

攤販老闆/網拍/SOHO/自營商申請銀行貸款常見五大問題

 

房屋貸款/房屋抵押貸款需要提供保證人嗎

 

房屋貸款/申請房屋貸款可以用來整合負債嗎

 

房屋貸款/申請房屋貸款需要進屋拍照嗎

 

 

 

 

 

 

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  房屋貸款成功案例分享

 

創業貸款(剛離職)/房屋貸款成功案例分享

 

客戶需求:

希望貸款金額100萬 每月支出貸款壓在1萬以內

A先生在職場上打滾多年,但始終游移不定,經幾番思考後A先生決定離職自行創業自己當老闆,離職後向銀行提出創業貸款申請才發現創業初期無公司行號無法辦理企業貸款,又因為剛離職無收入證明也無法辦理貸款,詢問過較常往來的幾家銀行、農會等等都因為無收入證明直接婉拒貸款申請,意外在網路搜尋找到本人的部落格文章分享來電諮詢,由於A先生信用空白也沒有收入證明,溝通後建議他以個人名下的房屋辦理房屋貸款,房子沒有貸款坐落地在桃園縣楊梅鎮。

 

 

客戶條件:

 

已離職(無業)準備創業中,信用紀錄完全空白

只有一般活存資金流的往來紀錄且已經沒有太多存款,目前無任何收入來源或保證人可以提供銀行作為收入的審查依據

桃園楊梅的房子是A先生一人100%持有,獨棟透天厝無任何貸款與家人同住。

 

案件分析: 

 

A先生的房子沒有貸款名下也無任何負債,是A先生無法提供收入證明和保證人,加上銀行信用一片空白,導致該案件可規劃的銀行非常有限加上A先生要求核准金額一定要100萬以上,否則不願意對保,楊梅地區較為偏遠銀行鑑價低,願意貸款成數也低,使得本案件規劃起來不如想像中容易。

 

結論分享:

 

最後協助A先生成功貸款135萬,順利解創業初期資金不足的問題,貸款額度也符合預期所需

額度135萬/分15 年/月付金9161  該案件申請到對保撥款共10個工作天。

 

心得分享:

 

多數客戶都不清楚創業貸款的申請流程,發現資金不足要向銀行貸款時才發現沒有收入證明無法貸款,加上沒有信用空白沒有累積信用評分,這樣的條件很容易導致貸款婉拒,如果有相關創業貸款問題可直接透過貸款經裡人協助規劃,因為創業不確定因素很多所以如果身邊有資源可以使用,會建議利用房屋貸款利率低年限長的特性來規劃會比較符合創業貸款的初衷。 

 

 

 

 

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