目前日期文章:201508 (9)

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【銀行貸款觀念分享】bank loans Q&A

 

Q1.如何判斷自己的條件要申請哪家銀行

A

判斷貸款條件首先掌握五大要點

(一)現職工作年資是否滿一年

(二)是否能提供30萬以上的年所得證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單

(三)和銀行良好的往來記錄,例如持有信用卡或其他銀行貸款

(四)近三個月的聯徵查詢次數必須低於一次

(五)負債比是否在月薪22倍上限規定以內

 

以上是銀行貸款的主要評分項目,如果條件都有符合再進一步探討年齡、學歷、婚姻狀況等細項,事前完整的評估非常重要,但對於沒有貸款經驗的要從全台灣四十幾家銀行挑一家申請真得不容易,建議不知道如何規劃貸款的可以先填一份貸款評估(不會拉聯),以我豐富的經驗一定可以協助各位做出證確的判斷。

 

 

Q2.如何知道貸款自己的額度和利率區間

A

(一)銀行貸款額度會依貸款人所提供的收入證明做為計算標準

無擔保債務上限額度為月收入的22倍【此規定是金管會的限制政策】

多數銀行核准的額度平均落在月薪8~12倍;條件優則有機會提高至15~18倍

但銀行核貸的額度必須再扣除目前尚欠負債。

 

(二)銀行貸款利率主要是取決於【公司規模大小】

上市公司、公職、醫院或特定專業人士→銀行貸款利率約5%-8%

一般中小企業、軍職(尉級以下)→銀行貸款利率約8%-12%

以上提供的貸款利率區間還是會因為個人條件影響,並非絕對參考值。

 

 

Q3.如何改善信用評分提高貸款過件率

A

(一).現職工作年資至少滿半年,年資一年以上評分較高

(二).信用空白或是持信用卡未滿一年評分偏低

(三).信用卡循環動用率盡量低於七成且不能超額使用

(四).信用卡預借現金能免則免,半年內超過兩次即影響評分

(五).信用卡或貸款延遲繳款(遲繳不嚴重可以解釋)

(六).聯徵次數三個月內上限是3次,第三查評分已經很低了

(七).近期增貸一年內不要超過兩筆增貸

(八).負債比偏高,通常負債比超過18倍會建議先整合負債

(九).保全、軍人、司機、業務(低底薪高獎金)等屬於評分較低的行業別。

 

 

Q4.自行找銀行貸款和委託貸款經理人代辦的差別

A

貸款經理人和銀行行員最大差異處在於銀行行員只會推薦自己銀行的方案,無法給申請人最適合的方案!

 

(一).代辦不是開銀行所以不可能所有案件都可以100%保證過件,專業的貸款經理人是會與你溝通之後再告知你申請的過件機率大不大。

 

(二).代辦就像仲介業一樣會有服務費用的問題;服務費用問題會依案件難易程度而異,一般而言是核准金額的8%-10%(核准才收 事先不收任何費用)。

 

(三).代辦幫你省下的【時間成本】;通常需要貸款的人都是急迫的沒時間一家家銀行比較。

 

(四).辦貸款不像買東西可以貨比三家;一旦有銀行婉拒記錄就會造成後續申貸的困難度提高,所以貸款需要謹慎規劃再進行。

 

(五).代辦這行業素質參差不齊,偶爾甚至有詐騙冒充業者行騙,所以多方比較非常重要。

 

結論:

貸款經理人對於貸款的了解絕對是專業的,熟悉的銀行方案眾多,可以在最短的時間內幫助申請人找到最適合的銀行方案!

 

 

 

 

 

 

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【淺談貸款】月光族貸款過件率問題 

 

一般來說,銀行不想借錢給月光族通常是擔心月光族沒能力還錢,但偏偏向銀行借錢的有九成以上都是月光族,如何在眾多銀行貸款中找到適合自己的方案,那就是門專業技術。

 

 

對於多數月光族來說,都是隻身一人或單薪家庭在城市打拼,雖然有一份穩定的工作不錯的月薪,但論及個人財力依然很弱。加上大部分月光族沒有屬於自己的房產,簡單說就是沒有抵押品没有擔保人,可見月光族要申請貸款談何容易。 

 

 

《在這邊我分享一個月光族成功案例》

 

 

◆客戶條件

 

30歲女生在一般中小企業服務年資一年月薪約2萬6,名下負債有信用卡5萬每個月繳最低月付約6000多和一筆學貸25萬月付約4000多,在台北租屋租金每個月8000元,算下來只剩7000元左右可以生活,不用說薪轉存摺肯定是標準月光族,想貸款20~30萬預備金結婚用,申請玉山銀行貸款就因為月光族被打槍,客戶想問月光族真的沒辦法貸款嗎?

 

 

 

◆委託代辦結果

 

這個客戶的負債比大約是月薪12倍距離負債比22倍上限仍有空間,年資和收入也算穩定,玉山銀行會婉拒主要就是因為嚴重月光的關係,當然信用卡長期繳最低也是一個缺點,我依客戶提供的資料協助篩選適合的銀行,除了讓第一關電腦評分順利通還要注意第二關人工審核的變數,溝通過程中我主動和徵信說明資金流向和月光原因,也表示客戶貸下來的資金會還清信用卡循環減少債務支出最後貸款順利核准→25萬/分7年/月付金約4000元

 

 

 

◆總結

 

銀行貸款的眉角很多,有些銀行的評分重點是年資和收入有些是信用卡動用率甚至有些是看年紀或學歷,如何在眾多銀行中挑選最適合自己的銀行真的是門專業技術,好在這個客戶申來委託時只有一家銀行婉拒計錄,沒有聯徵過多的問題。

 

【聯徵次數對貸款的重要性】

 

舉凡申請銀行信用卡(含提高信用卡額度)、現金卡、房貸、信貸和車貸都需要查詢聯徵記錄,三個月內查詢次數只要達三次(含)就無法再申請貸款,通常這個時候就只能等三個月後聯徵消除後再重新申請,如果不想浪費等貸的時間,建議謹慎評估後再提出申請或諮詢專業建議。

 

 

 

有關月光族的類似案例我經驗豐富,如果不知道如何規劃貸款,可以先填一份完整貸款評估表開始第一步免費貸款評估資料

 

 

 

 

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討論二胎房貸和房屋可貸成數

 

 

 

許多人在房貸繳款一段時間之後假如剛好面臨資金需求,第一時間都會直接想到把房子拿來申請二胎房貸(確實目前台灣目前各種貸款方案中以房屋抵押貸款利率最優惠),因為大家都知道房貸的利率最低最划算。

 

 

 

二胎房貸:

 

它的設定順位為第二順位,因為債權一旦拍賣,清償順序為第二,所以二胎房貸的風險比較高,相對二胎房貸的利率會比一胎房貸高。
通常會選擇申請二胎房貸,多半都是因為需要增貸的金額不大或是房屋估價結果不理想無法申請轉增貸才會考慮

 

  

 

 

二胎房貸/可貸成數我分成兩部份討論

 

1.《房屋的貸款餘額大於房屋可貸款成數》

  

這種情況多數發生在房屋貸款剛剛繳款不到三年以內的狀況,

 

例如原本房貸貸款600萬因為剛繳款不久目前貸款餘額還有560萬,假如在房價沒有大幅上揚情況下,

 

這種狀況只能辦理房屋的二順位貸款(二胎房貸),這在利率上比較偏高大約 3.99%~5.99% 之間(但相較信貸利率仍然優惠)。

 

 

 

 

2.《房屋的貸款餘額小於房屋可貸款成數》

 

假如房屋貸款繳款超過5年以上或該地區房價呈現上漲現象

 

此時房屋貸款餘額(欠銀行的負債)都會小於房貸可貸款成數,

 

這時候通常都會建議直接申請房屋抵押轉增貸款來取得資金目前房屋抵押貸款利率區間大約2.1%~2.3%之間都有可能,

 

這已經是全部貸款利率最低的方案,不用再比較了!

 

 

 

綜觀上述;

 

一般人面臨資金需求有時候都會考量申請手續比較簡便的信貸

 

對於金額數十萬需求的申請信貸確實較簡便利率影響也不大

 

但是一旦你的資金缺口是七八十萬或是上百萬

 

絕對會建議你利用名下房屋抵押增貸。

 

 

 

以下是一般評估房貸增貸的流程

 

房屋估價→告知申貸金額→填申請書→送審→回報送審利率及額度→約對保→辦理設定、過戶→撥款

 

以上從第一步驟到最後撥款通常至少要10-14個工作天

 

 

 

類似你的案例我經驗豐富,如果不知道如何規劃貸款,可以先填一份完整貸款評估表開始第一步免費貸款評估資料

 

 

 

 

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延伸閱讀文章:

 

房屋貸款/申請房屋貸款和二胎房貸的差異

 

攤販自由業收入不足/房屋貸款增貸200萬成功案例分享

 

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二次增貸問題 近期增貸過多久可以再增貸

 

近期增貸:

 

是指一年內有新增貸款要再二次增貸的意思,但過多久可以再增貸這個問題比較籠統原則上還是要評估整體條件才準確,依我的經驗三個月內要二次增貸的困難度比較高除非其他條件很好,建議有近期增貸問題可以諮詢貸款經理人的專業經驗或成功案例,避免短時間內聯徵次數過多。

 

 

近期增貸/負債比在22倍以內為何婉拒

 

負債比主要是銀行用來計算個人負債上限,即使二次增貸不會導致負債比超標但短時間內二次增貸銀行仍會因風險考量等原因婉拒申請,千萬不要認為收入高銀行就一定會核貸,收入與負債之間的平衡點才是銀行參考標準。

 

 

近期增貸/同一家銀行增貸為何第二次會評分不足

 

各家銀行針對信貸額度時都有一定的規範,單一家銀行核貸的額度通常落在月薪的8-15倍,銀行會參考客戶整體債信評分決定可貸的額度,同一家銀行貸款未還清前要再增貸機率不高,除非已繳款一段時間有二次增貸的空間,所以二次增貸並不建議找同一家銀行申請。

 

 

近期增貸/正常繳款是否就可以二次增貸

 

正常繳款是維持信用的基本條件,反之;如果有近期增貸又有遲繳要增貸就只能等恢復正常繳款半年至一年才有可能再增貸,遲繳的紀錄是否有上聯徵信用卡和貸款規定不大一樣,細節可以直接跟我討論再協助規劃適合的方案。

 

 

近期增貸/月光族問題是否會影響增貸

 

在發薪日前的最後一筆餘額只要低於萬元以下就是銀行統稱的月光族,銀行不喜歡借月光族錢是因為銀行認為月光族的還款能力差,至於近期增貸和月光族問題若同時存在是否就無法申請貸款,我必須說我有九成以上的客戶都是月光族,只要正確的篩選銀行方案並向銀行說明月光現象貸款還是有機會核准的。

 

 

 

 

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聯徵次數對信用貸款的影響

 

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貸款找銀行好還是委託代辦好【代辦費/手續費收費標準】

 

貸款找銀行好還是委託代辦好這個答案應該以申請人條件好不好做區分,如果工作年資收入都很穩定,信用卡也長期使用無循環且名下無負債甚至沒有月光族和聯徵次數等問題當然可以自行找銀行申請,

反之;一定是條件不佳或有特殊需求的貸款人才會有委託代辦的想法。

我所謂的特殊需求並不是竄改或美化客戶資料

【我只協助規劃正規銀行方案】。

 

多數申請人委託代辦主要原因如下:

 

1.媒合最適合的銀行申請不浪費聯徵和申請時間

 

2.提高過件率並爭取合理的利率和手續費

 

3.提高貸款額度

 

 

委託代辦申請貸款就好比買房子找委託房仲一樣,尋求專業的管道申請就會產生代辦服務費用,而琳瑯滿目的代辦公司要如何判斷專業能力和安全性,在此提供代辦手續費收費標準:

 

1.需要事先支付文書處理費或聯徵查詢費等相關費用,大約3000-5000元,請注意“事先”兩個字,也就是貸款核准前就要支付,即使貸款沒有核準也不會退費。

 

2.收取貸款核准金額8%-10%左右的服務費用(本公司收費依照此標準,會視案件難易度而定),這種方式是等貸款核准撥款後才需支付,事先不需支付任何費用,此收費方式最安全,貸款沒核准就不需支付任何費用。

 

3.標榜核准後只收取3000-5000的費用,等貸款確定核准後卻另外加收高額的手需費,例如人事疏通費等名目或要求加購保險,而這些條文都隱藏在密密麻麻的合約中,讓客戶毫無防備的簽下合約書。

 

 

【代辦合約書】的目的是保障雙方權益,要詳細了解合約書內容,確定需要支付的費用是多少再進行簽約,網路的資訊非常透明,可透過網路搜尋該公司或該業務的評價,才不會當了冤大頭。

 

最後,給有意委託代辦的貸款人一句衷心的話:

貸款能否核准和服務費用高低沒有絕對關係,重要的是代辦的專業能力能否讓貸款順利核準。

 

 

 

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信用卡停卡清償超過一年&個人信貸問題

 

近期想辦中國信託的個人信貸 植牙要用的費用

想請問一下貸款專家 我現在的狀況好過嗎?

31歲目前再這間公司做快9個月了 品管員 底薪2萬8 有薪資轉帳無負債,以前有過玉山和國泰信用卡 但因為年輕不懂事沒有案時繳款被銀行停卡,信用卡已經繳清一年多 名下沒有不動產,想貸款20~25萬 這樣容易過嗎?

公司大概5~60個員工!薪轉也是中國信託的 薪資很固定每個月10號入帳,但投保最基本的。

請問找代辦的是都要是先收費還是過件才收費?如果我自己辦中國信託沒過再找代辦還有機會嗎?

 

 

你好~

 

安心林小姐針對信用卡停卡清償超過一年&個人信貸問題回覆如下:

 

信用卡已清償超過一年聯徵紀錄即恢復成信用空白的狀態

但沒有信用卡使用申請個人信貸過件機率通常不高。

 

是否適合申請中國信託信貸

我的建議是不適合,主要原因是你不是中國信託的卡友也沒有信用卡使用,雖然是中國信託的薪轉戶但在職年資未滿一年,過件機率仍然偏低。

 

◆請問找代辦的是都要是先收費還是過件才收費?如果我自己辦中國信託沒過再找代辦還有機會嗎?

 

信用空白申請個人信貸的主要評分項目包含年資、薪資、年紀、學歷等…另外兩個評分重點就是月光族問題和聯徵查詢次數,如果沒有十足的把握就不建議冒然送件,因為多一次銀行婉拒紀錄很有可能影響會過的銀行也變成婉拒。

 

正常來說委託代辦都是核准撥款後才收費,但有少數代辦業者會事先收取資料處理費等費用通常2000~3000元不等,建議謹慎評估後再委託,避免貸款沒有成功還損失一筆費用。

 

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整合負債與債務協商差異性/代辦債務協商成功案利分享

 

◆客戶條件:

名下負債有一家銀行的信貸44萬(繳10個月)和一張信用卡5萬多用九成滿,每個月信貸及信用卡卡費都有按時還款,信用卡的部分都是繳最低,刷卡金額有含保費分期和購物分期,工作兩年多年收入約32萬職業是幼稚園老師,信貸加信用卡每個月要繳16000多,想整合成一筆減輕繳款壓力,想辦理整合負債或是協商

 

◆案前方案評估:

該客戶薪資轉帳每月固定匯入2萬其餘領現金(2萬*22倍=44萬),這個金額是銀行規定的負債比上限,顯然以目前無擔保負債約50萬的金額是嚴重超標,所以不論是整合負債或是現金增貸都沒有適合的方案。

 

※原因如下

1.負債比以各銀行的不同標準計算之後,大約落在19-22倍之間,按過往經驗負債比達到15-18倍之間通常都需要有房屋或一名保人銀行才會願意承做。

 

2.信用卡動用比率偏高,這會導致信用評分低落,也是無法整合的原因之一。

 

3.目前總負債約50萬月付16000多經過協商之後我認為可以幫你爭取到一萬以內的月付金,甚至降至7000-8000左右只要還款計劃書完整說明債務形成原因、支出狀況和還款計劃,後續事宜都可以協助和銀行溝通

 

4.協商過程大約一個半月協商期間銀行所有銀行費用都是可以暫停計息且不用繳款。

 

5.目前確實只剩下債務協商是可以申請的,協商不會影響工作也不用擔心同事知道,申請過程可以保密

 

 

我的建議:為自己的債務設下停損點,參與協商降低月付金才是上策。

 

◆協商結果:

金額50萬/月付7030→ 協商後每個月省下約9000元

 

◆案後分享討論:

1.債務協商的重點在於還款計畫書的內容說明,如果有近期增貸或近期大量刷卡等狀況都可能導致協商失敗,這些問題本人都可以協助克服,本人代辦協商案例目前仍是100%成功。

 

2.許多債務人在還款期間習慣用以債養債的方式解決問題,當貸款繳不出來或信用卡利息太高就想辦法新增貸款來解決,這樣的方式必須衡量得宜,因為節流與支出不妥善控管最後債務肯定會過度擴張,走到這一步時建議以協商的方式畫下休止符,而不是繼續往民間代書或當鋪借貸方式掉入無止盡的深淵!

 

債務協商的好處:

1.協商沒有綁約期,可以隨時提前還清

2.協商還清後一年信用即可恢復,並非終生信用破產

3.協商利率較低,可以減少不必要的利息支出

4.參加協商後月付金可以大幅降低,減輕負擔

 

 

 

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保險業務無底薪貸款專案/聯徵兩次婉拒/代辦成功案例分享

 

業務性質的工作申辦貸款成功率普遍比內勤人員低,主要原因就是薪資起伏過大或沒有固定底薪,特別是保險業務這種高獎金制度的業務性質薪資通常會被『打折』,該客戶的薪資是屬於高獎金無底薪制度,多數銀行也因此不承做保險業務等高風險性質的業務族群,不過銀行不會明文表示不承做保險業務,因此客戶找錯銀行申請(導致浪費聯徵)是很常見的事

 

◆客戶條件:

公司:xx人壽保險(股)

年資:11個月

職稱:業務住任

薪資:平均月薪3萬~4萬(有薪轉勞保但是標準的月光族)

A信用卡/額度5萬/持卡3年/尚欠金額1萬

B信用卡/額度2萬/持卡2年/尚欠金額0

聯徵查詢:中國信託和匯豐銀行兩家皆婉拒

 

◆案前分析與規劃:

1.客戶的薪資轉帳近半年都是落在3萬-4萬之間,起伏雖然不算大但在銀行的認定超過1.2倍的落差通常薪資就會打7-8折認定,加上保險業務很明顯就是獎金收入為主,所以在送件報告中必須說明薪資的穩定性和嚴重月光族現象,以說服銀行核貸

 

2.信用卡動用比率低是該客戶最大優勢,但除了無固定底薪和月光族問題,還有近期聯徵有兩家銀行婉拒,銀行通常都會規範近三個月聯徵查詢次數以3次為上限,這次協助客戶規劃可以說是最後一次機會從第一關的電腦評分到人工審核部份我都必須層層把關並教育客戶照會應對技巧,讓貸款順利核准。

 

◆貸款結果:

50萬/分7年/月付金8xxx/銀行手續費爭取降到6000元

 

◆案後分享與討論:

 

各家銀行信貸方案都有偏好的客群,以保險業務來看只有少數銀行薪資有機會不打折認定,但除了規劃適合的銀行申請還必須配合良好溝通技巧和正確的照會應對才能讓案件順利完成很多客戶常常來電詢問為何評分過了也接到照會電話貸款還是婉拒,這就表示申請貸款的過程每一個環節都非常重要,只要一個小細節出錯都有可能使貸款無法順利核准,這些問題建議透過專業代辦的協助克服。

 

 

透過專業貸款經理人代辦五大優勢:

1.成功配對適合的銀行節省時間成本

2.克服薪資月光族問題

3.信用空白和銀行沒有往來紀錄

4.有他行聯徵婉拒紀錄

5.教育照會的應對技巧不用擔心回答出錯

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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債務協商已清償後的小白 是否有辦法辦理貸款

 

我的狀況是學生時代剛好遇到雙卡風暴,有債務協商,協商已於100年9月全數清償註記也到101年9月為止一直到現在都沒再辦信用卡,但最近臨時有資金需求這個月有申請過一次富邦銀行的信用卡但是沒有通過。目前固定月薪是43000元(公司勞保也是這個金額),我的存摺月光沒有存款及有領百元的紀錄,不知道是否有辦法辦理貸款。

今年32歲在旅行社服務3年2個月職稱是協理,有扣繳憑單80萬沒有薪轉證明,懇請專業的貸款專家協助我 謝謝!

 

你好~

安心林小姐針對債務協商已清償後的小白 是否有辦法辦理貸款

回覆如下:

 

1.信用空白要申請貸款的機率確實不高,加上版主是債務協商清償的後天信用空白困難度更高,

部分有承做信用空白的銀行審核標準不外乎是:公司規模 (上市公司)、最高學歷大專以上年紀不超過30歲、薪資2萬5以上無月光族現象,要完全符合以上申請資格可以說非常困難。

 

2.債務協商清償後一年後聯徵就會恢復成信用空白的狀態,此時要申請信貸不是沒有機會,

首先要避免和過往曾經協商的銀行申請,還要注意銀行之間可能往來的黑名單問題

這些問題比較難透過單一家銀行的行員得到正確的資訊,建議類似的困難件可以透過專業的貸款經理人協助,

避免過多的聯徵查詢降低信用評分,聯徵次數多寡會是信用空白貸款核准的關鍵。

 

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